Управление многоквартирными домами
Управление многоквартирными домами – основной вид деятельности компании, содержанием которого является организация обслуживания, содержания и ремонта общего имущества многоквартирного дома, хранение и внесение необходимых изменений в техническую документацию на многоквартирный дом и иные документы, связанные с управлением общим имуществом, взаимодействие с организациями, поставляющими коммунальные ресурсы, и с собственниками помещений в многоквартирном доме и которая направлена на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования общим имуществом, предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме.
Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к многоквартирному дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.
Специфическим признаком многоквартирного дома, отличающим его от индивидуального (одноквартирного) дома, предназначенного для проживания одной семьи, является то, что единый комплекс недвижимого имущества многоквартирного дома состоит условно из двух отдельных частей: первая — помещений, предназначенных для жилых и нежилых целей, которые могут находиться в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, ее субъектов или муниципальных образований. Вторая часть этого комплекса (общее имущество) находятся в общей долевой собственности собственников указанных выше помещений.
Понятия “многоквартирный дом” и “жилой дом” не являются идентичными, так как жилой дом состоит из комнат и помещений вспомогательного назначения (только из них; квартиры в данный перечень не входят), а многоквартирный дом – из квартир и помещений общего пользования. В свою очередь, квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, состоящее из комнат и помещений вспомогательного назначения.
В настоящее время в управлении компании находится 565 многоквартирных домов общей площадью около 2 млн. 240 тыс. квадратных метров.
1. Основания для осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами
2. Объект управления
3. Отчет о выполнении договора управления
4. Сведения о привлечении компании к административной ответственности за нарушения в сфере управления многоквартирными домами
5. Политика Общества в отношении обработки персональных данных
Основания для осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами
Большинство домов было принято ЗАО «Орджоникидзевская УЖК» в управление по результатам общих собраний собственников помещений в январе 2007 г.
Деятельность по управлению многоквартирными домами осуществляется ЗАО «Орджоникидзевская УЖК» в соответствии с договорами управления многоквартирным домом.
По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
В договоре управления многоквартирным домом указываются:
1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме договор управления заключается с каждым собственником помещения в таком доме на условиях, указанных в решении данного общего собрания.
При выборе управляющей организации на открытом конкурсе по отбору управляющей организации договор управления заключается с каждым собственником помещения в таком доме на условиях, определенных конкурсной документацией и протоколом конкурса.
Как заключить договор управления многоквартирным домом?
2. Объект управления
Управление осуществляется в отношении общего имущества в многоквартирном доме, а не в отношении всего многоквартирного дома. Любые вопросы, связанные с управлением, ремонтом, содержанием жилых или нежилых помещений отдельных собственников, не входят в сферу управления многоквартирным домом.
“Жилищный кодекс Российской Федерации” от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 03.04.2018) ст.36 “Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме”
1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;
3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; (в ред. Федерального закона от 29.12.2017 N 462-ФЗ)
4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. (часть 1 в ред. Федерального закона от 04.06.2011 N 123-ФЗ)
2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
4.1. Приспособление общего имущества в многоквартирном доме для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме согласно требованиям, указанным в части 3 статьи 15 настоящего Кодекса, допускается без решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме только в случае, если такое приспособление осуществляется без привлечения денежных средств указанных собственников. (часть 4.1 введена Федеральным законом от 29.12.2017 N 462-ФЗ)
5. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами. Не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие настоящего Кодекса. Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме. Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке.
6. В случае разрушения, в том числе случайной гибели, сноса многоквартирного дома собственники помещений в многоквартирном доме сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и на иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке, в соответствии с долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме на момент разрушения, в том числе случайной гибели, сноса такого дома. Указанные собственники владеют, пользуются и распоряжаются предусмотренным настоящей частью имуществом в соответствии с гражданским законодательством. (часть шестая введена Федеральным законом от 18.12.2006 N 232-ФЗ)
3. Отчет о выполнении договора управления
Отчет о выполнении договора управления за предыдущий год является одним из важнейших элементов контроля со стороны собственников помещений за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления многоквартирным домом. Согласно части 11 статьи 162 ЖК РФ, “если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год”.
В договорах управления, заключенных ЗАО «Орджоникидзевская УЖК» с собственниками помещений, состав отчета о выполнении договора и порядок его представления, утверждения собственниками устанавливается разделом V договора, в частности пунктами 5.4 – 5.7:
«5.4. «Управляющая организация» в течение месяца после сдачи годовой бухгалтерской отчетности предоставляет «Собственнику» письменный отчет о выполненных работах по настоящему договору за предыдущий год путем размещения соответствующего объявления в подъездах или иных местах, определенных общим собранием собственников для размещения объявлений. В отчете указывается:
5.4.1. сумма начисленных платежей;
5.4.2. сумма фактически полученных платежей;
5.4.3. сумма средств, израсходованных на содержание общего имущества дома, выполнение работ по плановому текущему и капитальному ремонтам;
5.4.4. сумма средств, перечисленных поставщикам энергоресурсов (с указанием поставщика, номера договора, суммы платежа);
5.4.5. объем (количество) потребленных «Собственником» (нанимателем, проживающим в жилом помещении «Собственника») энергоресурсов.
5.5. «Собственник» имеет право требовать дополнительной расшифровки расходов по видам и периодичности выполненных работ.
5.6. «Собственник» совместно с другими собственниками помещений дома рассматривает отчет «Управляющей организации» на общем собрании собственников помещений дома в течение 30 дней с момента предоставления отчета и принимает решение об утверждении отчета. При наличии возражений об этом указывается в решении общего собрания, в остальной части отчет утверждается. Решение общего собрания направляется «Управляющей организации» не позднее 30-и дней с момента предоставления отчета «Собственнику».
5.7. В случае если общее собрание собственников помещений дома не проведено либо возражения по отчету не направлялись «Управляющей организации» в соответствии с п. 5.6. настоящего договора, отчет считается принятым».
С учетом требований договора управления многоквартирным домом специалистами ЗАО «Орджоникидзевская УЖК» была разработана форма ежегодного отчета управляющей организации.
Подобные отчеты ежегодно размещаются на информационных стендах каждого подъезда каждого многоквартирного дома, находящего в управлении ЗАО «Орджоникидзевская УЖК», в течение апреля месяца. С ними также можно ознакомиться в обслуживающем дом жилищно-эксплуатационном участке. По письменному обращению любого собственника ему может быть предоставлена заверенная подписью генерального директора, главного бухгалтера и печатью копия отчета. Такое обращение необходимо направить на имя генерального директора Общества по адресу: г. Екатеринбург, ул. Авангардная, 13, каб. 10, время работы с 08.00 по 17.00, перерыв с 12.00 по 13.00.
В соответствии с Жилищным кодексом РФ инициатива проведения общего собрания собственников помещений по вопросу утверждения отчета должна исходить от собственников помещений в этом доме. Управляющая организация не может быть инициатором общего собрания. Но мы готовы ответить на все возникшие у вас вопросы относительно содержания отчета, при условии направления письменного обращения в наш адрес в течение срока, установленного договором управления для рассмотрения отчета собственниками помещений дома. Для получения дополнительной информации или пояснений по отчету по Вашему дому Вам необходимо обратиться с письменным заявлением в Управляющую организацию (ул. Авангардная, 13, каб. 10, время работы с 08.00 по 17.00, перерыв с 12.00 по 13.00). Согласно действующего в Обществе регламента ответ на подобные заявления должен быть подготовлен в течение недели с момента получения.
4. Сведения о привлечении компании к административной ответственности за нарушения в сфере управления многоквартирными домами
2017 год
2016 год
2015 год
2014 год
2013 год
5. Политика в отношении обработки персональных данных ЗАО “Орджоникидзевская УЖК”.
6. Раскрытие информации, предусмотренной подп. “в”,”г”, “д”, пункта 3 Стандарта раскрытия информации, в части серии и типа постройки, площади, кадастрового номера земельного участка, услуг, связанных с достижением целей управления МКД.
7. Раскрытие информации о проведенных общих собраниях собственников с 01.12.2014
ВАЖНО: В данном разделе размещена информация, подлежащая раскрытию в соответствии со Стандартом раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами, утв. Постановлением Правительства РФ от 23.09.2010 г. № 731, за период до 25.05.2015 г. Информация, подлежащая раскрытию по формам, утвержденным Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 22.12.2014 г. № 882/пр, вступившим в силу с 25.05.2015 г., размещена в разделе «Раскрытие информации».